居民为何不交物业费？物业公司总经理披露黑幕
编者按：
近几年，新建社区的矛盾围绕着物业的纠纷形成了一个焦点，令城市管理者尤为关注。
2005年10月31日，北京朝阳区法院对“物业官司”判决不执行的57位业主采用“堵被窝”的方式实施强制执行，又将这个“焦点”推向了炽热状态，引起轩然大波。有业内人士断言：这对解决久拖未决的物业纠纷会产生一定的效应，但对
物业费强制执行的背后――一份来自北京昌平区一个大型社区的调查
2005年8月的一天，晓青（化名）突然接到北京昌平区法院执行庭李法官的电话，李法官在电话中告诉晓青，他所居住的位于昌平区名佳花园小区的北京安佳物业公司将其告上了法庭，让他立即到昌平区法院执行庭来一趟。听到李法官的话后，晓青感到莫名其妙，此前法院没有任何人与其联系过，也没有任何人通知过他到法庭应诉，怎么突然要到执行庭去呢？凭着他对法律程序的了解，到执行庭就意味着“强制执行”。晓青把自己的疑问告诉李法官，李法官告之，此前小汤山法庭受理了这个案子，按原告提供的电话打了多次都无人接听。这个案子是2005年7月12日按缺席判决的。2005年7月23日安佳物业公司申请强制执行，转到我们昌平法院执行庭来，物业公司又提供了现在这个电话才接通的。晓青更是一头雾水了。他的手机已经5年没有换号了。
为何提供虚假电话
2005年12月3日上午，记者赶往位于昌平区小汤山镇的小汤山法庭。在等待1个小时后，见到了小汤山法庭助理审判员，也是这起案件的审判长王先生。当记者说明来意时，王法官告之，2004年10月21日，北京安佳物业管理有限公司是以欠缴物业费为由，将业主晓青告上法庭， 2004年12月24日我们小汤山法庭立案。2005年4月11日我们将公告贴在他的住房门上，（晓青2003年已在城里买房，此房空置了两年）2005年7月12日缺席判决。当记者问被告的联系方式是否是物业公司提供时，王法官肯定回答“是”，并且强调是因为提供的联系方式联系不上后才公告的。
记者察看了原告的诉讼状，从复印件中记者看到了由安佳物业公司提供的两个联系方式，一个是晓青名佳花园住址的固定电话，另一个是手机号，但这个手机号根本不是晓青的。记者发现在诉状固定电话的下方写着“无人接”三个字，手机号的下方写着“关机”两个字。
2005年12月3日下午，记者找到了物业公司委托代理人郑某，据了解，郑曾是该物业保安主管，平时也负责该公司的法律事务工作。当记者向他询问此事时，他起先推脱这件事不是他管，而是一个黄小姐办的，对于联系方式的提供他说他也不知。当记者将晓青提供的安佳物业委托代理书及郑某签名的代理词复印件拿到他的面前时，郑某这才承认这个案子是他经手的，电话是客服部提供的。
2005年12月7日上午，记者再次来到物业，找到负责法律事务的黄小姐，记者问黄小姐：“强制执行的手机号是谁提供给昌平区法院执行庭？”黄小姐回答是郑某将案卷移交过来后，一并提供的。
2005年12月7日下午，记者找到了该物业客服部负责人范先生，当记者指着原告诉状上的晓青电话要求核验时，范先生立刻拿出了一个业主花名册登记表，在这份登记表上，联系电话一栏中，赫然写着晓青准确的手机号，登记时间一栏中填的是2000年5月。当记者拿出原告诉状，指着那个被标明关机状态的手机号是不是他提供时，范先生斩钉截铁地进行了否定。后来记者在名佳花园业委会筹备组成员那里见到了一份同样的花名册，花名册上关于晓青的联系方式与记者在物业公司客服部见到的一模一样。
有意思的是，记者在本案的原告材料中，看到2005年5月27日，北京安佳物业公司委托代理人郑某在代理词中宣称：“最近，我查阅了本案卷宗材料，开展了调查，走访了证人，和被代理人进行了多次交谈，同时和对方当事人进行了接触，比较清楚地掌握了本案的全部情况。”
晓青却告诉记者，自己2003年在城里买了一套房子后就已搬出名佳花园，因为房屋质量问题他和收物业费、采暖费、水电费的物业工作人员接触4~5次，物业公司有事就会打他的手机，但2005年以来，物业公司从未与他联系过，原告所陈述的与被代理人、当事人多次交谈、接触纯属子虚乌有。
安佳物业公司为什么千方百计不让晓青到庭，而有意提供错电话呢？昌平区法院值班法官王女士道出了其中的原委。她说：“有可能物业公司认为被告出庭对他不利，所以他故意回避不让被告到庭。”她还表示，如果原告有弄虚作假行为应该承担法律责任。
著名法学家、中国社会科学院法学所研究员刘俊海认为，物业公司故意隐瞒业主真实的电话号码和真实的地址，是一种非法行为，实际上就是试图剥夺另外一方当事人的诉讼权利，剥夺对方的话语权，剥夺对方的答辩权、剥夺对方的举证权，剥夺对方的辩论权，间接剥夺了对方的上诉权。
晓青为何不交物业费？
2000年3月晓青花了4.45万元首付款买下了名佳花园一区的一套98.8平米的住房，并交纳了当年的物业费。2001年6月正式入住后，他发现北阳台始终漏雨，窗台下的橱柜一次次被浸泡，晓青多次找到物业公司，物业来了以后只是打打胶，但漏雨依然如故，晓青继续找物业公司，物业公司后来烦了也就不来了，他只好找开发商，开发商的技术人员来了以后，确定为工程质量问题，答应重新更换窗户，但后来不知怎的不了了之。这件事一拖就是6年，由于晓青家的橱柜经常遭到雨水浸泡，柜门和面板已经变形。
晓青在多次找开发商和物业公司无门的情况下只好以欠缴物业费来制约，想让物业公司尽快解决此事。尽管晓青是因房屋维修不到位、服务质量差等原因拒缴物业费被起诉。尽管因物业公司有意造成了晓青缺席判决，使晓青还要付出100元的执行费，为了尊重司法的权威晓青还是决定按照昌平区法院的安排一同前往安佳物业公司交纳物业费。
强制执行之痛
2005年11月30日，晓青带上1张空白支票，及一万多元现金与昌平法院的李法官和安佳物业公司会面，在安佳物业财务人员指导下，晓青填写了支票。没想到书写支票时，一个数字与“年”字贴得很近，物业公司财务人员认为这张支票作废，晓青提出先到信用社确认这张支票能否用，如果支票不能用，自己也带了现金，今天一定会付款的，李法官同意。车开到了北七家镇农村信用社，发现那里关门了，晓青建议再到不过500多米距离的平西府农村信用社去确认。在得到法官同意的情况下，汽车又驶向正在营业的平西府农村信用社，但车却疾驶而过向法院驶去，这时晓青质问他们为什么不停车，他们却根本不搭理。晓青再三追问要去哪里，李法官回答：“别罗嗦，去法院。”
因为晓青下午要回单位开会，不能和他们到法院去，坐在前排的李法官不同意。无奈，晓青丧失了理智，意欲打开车门跳车，就在晓青打开车门的刹那，一旁的吴法官说：“把他铐起来。”接着吴与法警开始扭着晓青的胳膊，在晓青几近哀求的情况下，他们才放开手停车。这时晓青手已受伤。后经医院诊断为：“右手掌肿痛，外伤所致，左第二掌骨背侧面皮下瘀血。”
2005年11月30日下午，晓青用电话向昌平区法院纪检的应女士投诉。2005年12月1日，他又带着伤，赶往昌平区法院，在等待数小时后见到了应女士，她详细询问了情况，并作了记录。原本指望法院能给出一个处理意见。然而12月5日，应女士来电话告知晓青，经请示领导，要晓青在12月20日的庭长接待日再一次前往昌平区法院当面陈述。晓青当场表示很不理解，已经亲自去了法院投诉，为什么还要再去？截至发稿时止，昌平区法院就此事也未能给出一个处理结果。
第二篇：安佳物业惊爆更名内幕
原本正常经营的安佳物业公司5年后突然进行更名，令人疑惑的是更名半年多新公司至今仍不挂牌。
2005年12月6日，名佳花园的业主们突然在“亚北社区”网站上发现“‘北京安佳物业管理有限公司’现已更名为‘北京信科物业管理有限公司’”。北京信科物业管理有限公司公章从2005年11月20日起启用，同时原北京安佳物业管理有限公司公章作废。”按照公布，“安佳”公章应该在11月20日已经停用，但11月30日却在物业给一名业主开具的发票上出现了“安佳”和“信科”两枚财务章。
2005年12月8日记者来到名佳花园，发现物业办公楼上依然挂着“安佳”的牌子。就在记者采访的两天后，“安佳”的牌子被摘了下来，但截至发稿时止，“信科”的牌子也未挂上去。记者就此询问了该小区的业主委员会成员，他们对此也一无所知，其中业主委员会成员杨先生表示，近来，北京信科物业公司法定代表人王某约见名佳花园小区业委会部分成员，并为业委会解决了过去一直未解决的办公用房，还为业委会筹备组成员报销了曾经垫付的经费。物业公司此前从未以正式书面的形式告知名佳花园业主委员会改名一事。2006年4月2日，据业委会成员成春喜介绍，“信科”物业正在草拟一份书面的改名说明。
业主沈先生说：“信科物业已经向他催缴2005～2006年度采暖费了，但他已经拒绝。拒绝的理由有两点：一是信科物业没有与他签订物业合同，这对业主来说有后顾之忧；二是“安佳”与“信科”交接至今账目没有公开，谁也不知道究竟发生了什么。”据记者调查，大部分业主与沈庆余意见相同。
“信科”物业公司现在为何变得如此的焦急和善意？北京中鹏律师事务所邢江峰律师认为，他们这样做是因为他们与业主委员会的物业服务合同未签，想取得好感。根据《物业管理条例》规定，目前由于名佳花园的业主委员会已经成立，如果物业公司没有与业主委员会签订合同，就会有随时被炒掉的可能，像“信科”还是前期物业就更加危险。这是信科公司当前最担心的。
更名只为消除“安佳”坏名声
对于“安佳”物业为何要改名“信科”，小区里的业主不知内情，只是通过物业收费通知单上的物业公司的名字已改得知的。
2005年12月8日，业主委员会成员徐先生告诉记者，当天上午，他们就安佳物业公司
更名之事与新任信科物业公司法定代表人王某进行了对话，据王某说，更名的主要原因是安佳物业名声不好，改名“信科”是想以诚信的面貌呈现在大家面前。安佳物业为何经营5年却和业主结下这么多的怨呢？记者为此展开调查。
房屋质量问题十分严重
原来北京安佳物业公司是该小区开发商北京佳隆房地产开发有限公司，于2000年12月独资组建的。为此，他们承接了开发商所造成的所有遗留问题，但他们并不尽职尽责，据了解，造成名佳花园业主欠费的主要原因是房屋质量问题。
据名佳花园小区业主委员会成员成先生透露，2005年该小区物业费还有32％没有缴纳。记者从2004年安佳物业公司统计未缴物业费的住户明细表中看到，未缴费的仅一区1～19号楼的就有376户，而该区入住业主共978户，欠缴物业费的占了38.4％，在这份统计报表“未缴物业费原因”一栏中，因为房屋质量问题占17.6％，因为车辆等被盗的占1.5％，其它原因的占29.5％。由此看出房屋质量成为该小区欠费的主要原因。
房屋开裂、阳台漏雨、地板塌陷等质量问题在名佳花园已成普遍，但问题就是迟迟得不到解决，一区3号楼一名业主自2000年办理入住以来，北阳台就漏雨，已向物业和开发商反映过数十次，最后此事还是不了了之。2005年11月，在昌平区人民法院的调解下，该业主以书面形式再次提出解决要求，信科物业公司负责人当时答应尽快回复，但到如今连个电话也未来过。
据悉，由于房屋质量问题要求退房的，仅名佳花园四区的就有十几户，据业主徐先生透露，四区15、16、17、18号楼所有住户的房子每逢下雨时都漏水。业主委员会成员成先生2002年办理入住，3年来卫生间一直漏水，直到今年初才得以解决。
2002年10月，19号楼311室的业主很高兴地拿到了新房的钥匙，但他住进来不到1个月就发现马桶周围开始漏水，他找到物业，物业来了以后打了一点密封胶，但无济于事，水照常漏。他们也只有再找物业，物业来了在刚装修的卫生间刨坑查看未果后，还是用涂胶老办法。到了后来物业再接到他的报修电话就索性不来了。
2004年，该业主为了彻底解决这件烦心之事，又找到物业，物业为了寻找漏水点，在他刚重新装修好的厨房里刨坑查看，还是无果而终，就在这时，对面312室的厕所也因为漏水而屋内塌陷出大坑。物业再次要在311室卫生间刨坑查看，面对物业多次损坏装修未果，311室业主当时没有同意。
2005年，物业公司以不配合维修为名将该业主告上法庭，但就在该业主准备应诉的当口，物业公司竟然带着几名人员到他家进行威胁。这名业主感到势头不对只好屈从。2006年1月当记者采访完19号楼311室业主，刚走下楼梯时，这名业主突然打来电话，要求记者千万不要报道他的事情，他说他只想图个平安，不想节外生枝。据记者调查，物业公司在这名业主的施工单上写着漏水是由于施工质量问题引起，存在漏水问题的仅19号楼五个单元的中就有四个单元。对于开发商建设过程中留下的房屋质量问题，作为开发商独资的物业公司提供快速高质量的解决方案应是义不容辞的责任，但安佳物业却采用了不光明的手段对待业主，在小区产生了恶劣的影响。
除此之外，安全保卫是名佳花园众业主不满物业管理指数较高的因素之一。业主沈先生说：“仅两年时间，名佳花园轿车及摩托车多次丢失，业主损失严重，最后都是不了了之。期间是男保安换成女保安，女保安又换成男的。保安内部管理混乱，甚至导致保安成为物业公司的打手，物业公司与业主发生摩擦，保安必到场，有时对业主是大打出手，打伤业主的事在名佳花园屡屡发生。”
乱收费引起众怒
在名佳花园的物业官司中，收费标准和收费项目一直是争论的焦点。
首先是物业费， 2002年名佳花园的物业收费标准为0.75/m2元，其中安佳物业在给业主收费明细表上赫然列出中修费每平米每年3.21元。而此前的2001年12月23日北京市国土资源和房屋管理局已经下发1330号文件，规定产权人缴纳公共维修基金后，物业管理企业不得再向产权人收取大修费和38.7％的房屋公共部分中修费，但名佳花园却继续收取。这笔费用据原北京安佳物业公司总经理李先生透露有近20万元。
据业主徐先生计算，现在物业公司按照规定，在收费计算中每平米多收了0.11元，名佳花园整个小区每年多收了5万元。
于是，众多业主对收费标准产生了怀疑。有的采取了缓交的做法，目的是想让物业公司给出说法。但物业公司却采取了将欠费业主告上法庭方法来解决纠纷，业主于先生就是其中的一位。在小汤山法庭一审判决他交纳所有费用时，于先生不服提出上诉，后经北京市第一中级人民法院二审判决，对于所欠费用进行部分减免，2000多元的欠费，后来交了不足1000元。判决的依据是按照政府相关规定，购房时所交纳的公共设施维修基金的中修费免交。虽然曾有不少业主要求退还收取的中修费，直到现在物业公司也没有给出说法。
其次，3500元的燃气开通费一直成为名佳花园业主与开发商的一桩公案。记者从2004年安佳物业公司统计数据中看到，仅该小区一区因为业主不满收取天燃气开通费而未交物业费的占6.1%。记者了解到，2000年业主购房时并无燃气开通费的内容，是开发商后加上的，并非得到业主当场签字认可。业主沈先生披露：“这是在我们签完购房合同后，售楼人员擅自后贴上去的，是列在附件中的。”
业主徐先生说，为这件事他已多次向开发商和物业公司讨说法，均无结果，他一气之下想以物业费来抵扣，没想到物业公司却将他告上法庭。为了讨回公道，业主沈先生已向小汤山法庭提起诉讼，状告开发商北京佳隆房地产开发有限公司及北京信科物业公司，要求退回3500元燃气开通费。小汤山法庭已于2006年4月12日开庭。由于此案关注度很高。开庭的当天，名佳花园几十位业主参加了旁听。
然而，小汤山法庭在审判程序完成后，法官王玉民表示，此案应该以合同约定采取仲裁方式解决，他希望原告能够撤诉，否则将被驳回。

作为原告的辩护律师邢江峰认为，法院应该受理，理由：一是本案昌平区法院已经依法审理，被告也按时到庭应诉答辩。根据最高人民法院相关规定，则视为该人民法院有管辖权。二是原告与被告对房屋使用管理维修曾作出明确规定，如果双方在执行中产生纠纷和争议，可以申请仲裁或向物业所在地人民法院提起诉讼，但法院却偏向“仲裁”，就不够公证了。
2006年4月17日，原告代理人沈先生向小汤山法庭提出一份代理人意见。2006年7月13日小汤山法庭第二次开庭，目前此案还在进行中。

记者被“信科”打伤
2005年12月8日，就在北京信科物业公司法定代表人王某向名佳花园业主委员会成员成某、徐某陈述改名是为消除安佳物业公司臭名，表明“信科”公司想诚信经营决心的当天。记者不仅遭到王某否认自己身份的冷遇，而且还被信科物业公司强行扣留打伤。
据成春喜介绍，他们为了安佳物业改名之事数次找过王某，但都未果。名佳花园其他业主也有同感，想见王某很难。
记者为了能见到“信科”物业的法定代表人王某，2005年12月8日，冒着严寒于早晨7：50分就赶到位于名佳花园三区的王某办公室，空荡荡的办公楼除了1名保洁员外，没有物业的任何工作人员。记者踏进办公楼时，保洁员十分警惕地问干什么？当记者说出找王某时，保洁员告知王已好几天未来这里办公。记者接着一再追问保洁员王某是不是在此办公室时？保洁员回答两天前王已将办公设备搬走，至于搬到何处她不知。记者当即打电话问成春喜，成表示，物业公司告知他，王就在此办公。记者决定等待。
直到上午9：30分，王某依然未到。记者离开找到业委会成先生，成先生与徐先生也正欲找王某询问物业公司为何改名之事，后经两人打听，王某已在名佳花园一区物业楼内，随后经“信科”物业公司安排，两位同志并于上午10点多钟赶到物业楼与王某见面。记者随同前往。
11点多钟，业委会两位同志与王某见完面后，记者随即敲门进入王某所在的办公室。当记者以名佳花园业主身份对王某说明来意时，王竟然说出，“我不是王某，王总今天没来。”说完，他指指旁边的一位年轻人说，这是吕总（信科物业公司副总经理吕某），你有事可以找他。
记者认定他就是王某，继续向他说明情况时，王某站起身来离开，并再次否认自己是王某。无奈，记者拿出相机说，如果你坚持说自己不是王某就照张照片吧。在被照了像之后王某离开。记者随即折回想向副总经理吕某再次询问有关情况时，吕某将记者推出办公室，此时王某竟然上来抓住记者衣领，告诉旁边的人不要让记者走，这时物业公司办公室的工作人员将记者团团围住，记者随即被王某带到一间办公室内，就在记者掏出手机拨打“110”时，“信科”员工郑某冲上前来抢夺记者的手机，并随即朝记者右腰腹部猛踢，嘴里还不断辱骂。当记者向在场的王某说明打人后果时，王当着在场的物业公司员工的面表示：“我们都没有看到”，随后出去将门关上。
当昌平区北七家镇派出所民警赶到，作出要求信科物业公司带着记者去看伤时，物业公司的吕某，却派出打伤记者的郑某陪同。在去北七家镇派出所路上。郑一个劲地威胁说，他无法保障记者看病路上的安全。
2005年12月9日，记者经武警北京总队第三医院诊断：“右腹部及右腰部可见10x10cm皮肤瘀血，肿胀疼痛，软组织伤。” 12月20日，在民警的协调下，记者与王某见面就此事进行调解，没想到，王竟然拒绝任何道歉。截至发稿时止，记者仍未接到来自王某的任何致歉。

知情权无法兑现

安佳物业公司改名后，许多业主更加关心账目公开问题。然而有意思的是，到如今名佳花园作为一个成熟的小区，业委会连哪些是公共设施、哪些是共用部位、哪些是共用场地都不清楚，就更不要说，这些设施的经营资金用到了何处？就拿私搭乱建来说，名佳花园一开始入住，物业公司对私搭乱建采取了严格的管理，2004年物业公司的姿态突然转变。原来，这年的5月份“安佳”物业在一边强行拆除名佳花园小区一层违章建筑的同时，自己却悄悄在一区物业楼的南侧搭建了一个几十平米的大棚租给卖副食品的商贩。记者从商贩处得知，这个大棚的年租金3万多元，他们每年便如数交给了物业公司，但这些钱用到了何处？名佳花园的业主们一无所知。在一拖再拖的账目公开问题上，信科物业迫于业委会及业主的压力，无奈之下于2006年4月6日向业委会公布了一份在业主看来的糊涂账。
据业委会成某透露，名佳花园2005年物业费还有32％未收上来，许多业主拖欠物业费很重要的一条就是物业公司至今账目不公开。
在名佳花园二区居住着一对夫妻，男的姓孔、女的姓胡，他们俩因自费创办“亚北社区” 维权网站而名声大噪。孔先生是2004年初正式办理入住手续的。就在记者采访的前几天，信科物业公司已将2005年物业费的催交单送来，孔先生向记者表示，他之所以迟迟未缴物业费主要原因就是在等待物业公司公布账目。他曾就此事与信科物业公司谈过，但还是无果而终。
业主委员会成员杨先生说：“就财务公开一事，2004年11月业委会筹备组成立时就已提出，当时说年底公开，年底又说2005年元旦公开，之后又推至春节后，一直到今年4月份我们才见到了这份账单，但信科物业表示2005年之前的还无法公开。”记者在这份粗略的表中看到，2005年度亏损158.1266万元。
在收入一栏中物业费是唯一的收入。在“主营业务成本”中，仅人员工资、社保、福利费用就支出231.7935万元。但经记者调查发现，42位保洁、绿化人员没有享受社保，但2005年财务列表中此项支出是9.592万元。维修技工直到今年初才开始上保险，据知情人士透露，那是因为去年底，维修工人到昌平区劳动和社会保障局上访后今年才开始对部分人员上保险的，而2005年列表中此项为18.2898万元。
关于福利费，记者采访了保洁、绿化、保安等相关人员，除了绿化每月只有一副纱手套、保安入门发一次毛巾外，其它什么福利也没有，列表中， 2005年这项支出达13.9407万元。据知情人士透露，维修人员的福利除了手套发到个人外，其它用品均以班组集体领用，主要物品包括洗衣粉、洗洁精、橡胶手套。仅维修人员2005年支出的10.0022万元。
业委会成先生说，物业费是唯一收入的公示是不对的，因为小区里自行车棚有寄存费收入，保安楼也有部分租出去，这些收入哪里去了？
业委会杨先生在拿到账目的当天，也将自己的疑问写了一份书面材料交给物业公司。
记者于2006年4月24日，就名佳花园配套设施等相关情况，致电北京佳隆房地产开发有限公司工程部，一位姓沈的先生回答，工程完后图纸等资料已经交给物业公司。记者于4月27日致电信科物业公司询问此事，一位自称姓姜的先生对记者的提问进行了婉拒。
在此之后，记者又分别致电北京市规划委和昌平区规划局，希望能了解名佳花园的配套设施情况，但因没有规划许可证号而无法查到。记者又致电北京佳隆房地产公司和信科物业公司询问规划许可证号，均遭到拒绝。按照《物业管理条例》规定，业主对配套设施、共用部位、共用场地有知情权。
就拿小区门口的房子来说，照理应该成为名佳花园一区的门卫室。此房曾用作售楼处，现在又租给一家个体餐厅，年租金为10万元，而小区的门卫则在大门的西侧搭了一个简易棚子，冬天没有任何采暖设施。2005年12月7日，北京气温骤降至零下9度，记者在棚中即使关上门也寒气袭人，当记者向保安询问夜间如何取暖时，保安向记者叫苦不迭。
小区应不应该有门卫配套设施？北京市建委物业管理处崔先生表示，规划中应该有。他同时还表示，如果擅自将门卫室改作他用，那是不应该的。业主沈先生说：“如果一区大门规划是门卫室，那么产权应该属于全体业主，既然产权是全体业主，按《物业管理条例》规定出租就应该经全体业主同意，租金也应该归全体业主所有。”据业主成先生透露，一区大门出租的租金已被开发商直接拿走，物业费归物业公司收取。
对于名佳花园配套设施，业主们存有疑虑的还有：一区的物业楼、三区开发商过去的办公楼、29号楼后面的超市等等，这些产权应该归谁所有？这些房屋的租金应该归谁所有？对于这些业主本该有知情权，但名佳花园的业主们至今仍然一无所知。
著名法学家、中国社科院法学所研究员刘俊海认为，根据常理，小区的公用建筑设施应该归谁，在楼盘销售前就应明确，如果是业主买单，租金也是业主的，开发商把房子都卖出去之后，还保留着小区配套设施的所有权讲不过去。
第三篇： 评论 物业纠纷的主要责任在物业公司
——专访中国社会科学院法学研究所研究员刘俊海

从“北京朝阳区法院的堵被窝”到“昌平区法院的强制执行”。小小的物业费官司为何出现如此大的社会反响？当前，物业公司与业主关系不和谐局面的根源是什么？物业公司作为话语权的强势主体如何为社区和谐尽职尽责？在物业诉讼中，掌有裁决大权的法院应该如何杜绝司法腐败？在物业纠纷中，处于弱势地位的业主如何智慧地维护自己的权益？在目前中国物业管理市场尚未成熟的情况下，政府应如何履行自己的职责？带着这些问题，记者采访了著名法学家、中国社会科学院法学研究所研究员刘俊海先生。

物业公司应面壁思过
记者：名佳花园一案典型地反映了当前一些物业公司和业主之间存在的矛盾和冲突。对此您是怎么看的？
刘俊海：从当前构建和谐社区来看，确实存在一些物业公司和业主激烈的对抗和冲突。目前不少业主认为，在不少小区没有按照业主们的共同愿望选择物业公司，认为物业公司管理物业缺乏正当性和合法性；还有不少业主认为，物业公司只收费不提供服务，或者提供的服务是高收费低质量。但一些物业公司也说自己委曲收不上费，而且还受到业主的敌视。可谓公说公有理，婆说婆有理。
应该说这和我们房地产市场的健康发展的趋势非常不协调，安居乐业既包括开发商提供的商品房符合约定的质量，遵守开发商做出的承诺，更重要的意味着业主买房子以后享受到物业公司提供的合格的优质的温馨的服务。

记者：那么在业主和物业公司冲突中，谁应该负主要责任？
刘俊海：我认为，总体而言，在物业公司和业主之间的矛盾中，物业公司是矛盾的主要方面，业主居于矛盾的次要方面。为什么这样说，因为现在一些物业公司观念上有个误区，一些物业公司认为他们与业主的关系是管理和被管理的关系。这种定位导致了一些物业公司不以业主为本，提供的服务比较粗糙，是缺乏以诚待人。孰不知，物业公司虽然有“管理”二字，但它毕竟是一个企业，一个民事主体，业主也是一个民事主体。二者之间在法律上是平等的合同关系，两者之间的合同关系体现为物业服务合同。因此，双方各负权利和义务，没有一方可以凌驾于对方之上。

记者：当前物业公司对欠缴物业费采取的手段就是起诉业主，难道就没有更好的办法解决此事，对此您是怎么看的？
刘俊海：如何正视业主和物业公司之间的冲突，一种是诉讼，一种是非诉讼。我认为，现代和谐社会应当是一个中庸的社会，各方利益多赢妥协的社会。双方应当尽量寻求以非诉讼的方式解决问题。业主委员会代表业主，应该与物业公司进行定期的、充分的、全面的对等谈判，如果能够通过谈判把双方的关系都解决了，这就是最大的智慧。
实际上只要物业公司思想转变了，他们就能赚到钱，就能获得广大业主对他们的信任，绝大多数业主都是善良的、讲理的、诚信的。为什么现在业主对物业公司不信任，物业公司真的应该面壁思过。究竟是自己的经营思路存在问题，还是在细节管理上存在漏洞。不能一欠费就去法院告，这样下去的话，对于提升物业公司的竞争力和亲和力都于事无补，而且会激化物业公司与业主之间的矛盾。

法院断案要心明眼亮

记者：从名佳花园一案看法院在判案和执行过程中也有一些问题。比如由于物业公司没有把真实的通信方式告诉法院，业主也没有接到诉状，最后导致缺席判决，强制执行。其中程序上是不是也有欠妥的地方？
刘俊海：启动诉讼程序以后，人民法院应当严格以《合同法》、《物业管理条例》、《民事诉讼法》及最高人民法院的有关司法解释作为审判依据，在严格恪守诉讼法和实体法的基础上，提高案件审理的精细化管理，特别是双方道德风险管理的业务水平，确保公正、公平、高效的审理这些物业纠纷，切实做到公正司法、一心为民。倘若这家物业公司故意隐瞒业主真实的电话号码和真实的地址，实际上就是试图剥夺另外一方当事人的诉讼权利，剥夺对方的话语权，剥夺对方的答辩权、剥夺对方的举证权，剥夺对方的辩论权，间接剥夺对方的上诉权。对于任何一方的企图，我们的人民法院都应当心明眼亮，应当向优秀的法官们学习，向北京海淀区法院的宋鱼水法官，向黑龙江的金桂兰法官学习。要秉公办案，一心为民，追求法律效果和社会效果的统一。
法院判决也是一个公共产品。质量好坏的判断标准是，判决是否公正，当事人赢要赢得清白，输的要输得明白。法院一定要严格依法办案，切实做到辨法析理，胜败皆服。如果事实认定确有错误，适用法律确有不当，法院就应当改判。当事人也可以上诉，超过诉讼期还可以申诉。

记者：中央电视台播放的朝阳区法院“堵被窝事件”，我看了您的评论很受启发。昌平区法院在强制执行时，并未按照法律规定出示证件，而且语言粗暴，您是怎么看的？
刘俊海：人民法院应当严格按照民事诉讼法规定规范执行工作，确保物业公司合法债权得到实现。同时把执行行为严格控制在法定范围之内。例如，执行官在执行时要维护被执行人保留必要的生活费用，要尊重业主作为公民的基本人权和人格尊严。

业主该有社会责任感
记者：据悉，北京2300多家小区，成立业主委员会的不到10%，即使成立了也基本上处于瘫痪状态，业主委员会不作为已是普遍现象，导致的原因是什么？
刘俊海：业主要理性和睿智。现在，业委会的人员有好几种特殊的情况：有的有公心，但没时间参与；有的有时间，但不会参与。有时物业公司给业委会的人一些好处，比如说免缴物业费，免缴停车费了，他就不代表业主利益了，这么一来其他业主就很有意见。
业委会产生很复杂，大家有各自不同的想法。我认为，下一步应进一步提升业主的自治意识、自律意识和维权意识。以前说政府和法律给业主权利少，现在给的权利很多了。这个权利有两类：第一类是单独的业主就可以行使的权利，这叫自益权；第二类权利是为了全体业主的权利而行使的权利，叫共益权。也就是说，业主行使共益权时，其他业主也受益了。
大家都应该要有对小区的社会责任感，开业主大会的时候业主应该要积极参与。有的业主不去开业主大会，他认为物业公司欺诈的不是他一个人。但如果业主都不去参加业主大会，物业公司就高兴了。一般盘散沙的业主就没有了维权的力量，并且迟早会被物业公司化整为零的。所以，我们的业主为了实现与物业公司的双赢，一定要积极参与小区的治理，自己来选择物业公司、监督物业公司工作；选择业委会、监督业委会委员的行为，这是每一位业主神圣的权利。所以我在这里呼吁重温“团结就是力量”这句话，这句话对当今的业主们很有意义。

城市管理者应及时到位
记者：业主委员会现在处于一盘散沙的状态，对于维护业主合法权益是不利的，那么政府应该如何做？您有什么好的建议？
刘俊海：按照我们构建和谐社会、依法治国、打造服务型政府的要求，我们的政府要维护业主权利，政府要严格、忠实地履行法律赋予的维护市场秩序的职责，净化物业管理市场秩序，确保物业公司和业主的交易处于公平状态。
政府要大胆地运用自己的行政调查、行政处罚、行政指导、行政监督的各种行政职能，保护广大消费者合法权益，也保护物业公司的合法权益。实际上只要建立起公平的交易关系，物业公司的公平竞争秩序就可以得到维护。否则的话，就会出现劣币驱逐良币的现象。
地要干预胆的不管，失灵了，靠业主个人的力量跟商家一战政府要严格的当前，在业主不成熟的情况下，在物业公司处于相对强势的时候，我们的政府部门应当意识到市场己经失灵了，靠业主个人的力量和商家去博弈是难以取得公平结果的。所以，我们的政府部门就应该运用公权力干预物业服务市场。千万别以为搞市场经济，政府就什么都不管了。一方面，我们要大胆地鼓励市场自由、市场创新；但在市场还不成熟的时侯，在市场主体还不完全成熟的情况下，政府一定要履行自己的行政职责，对市场要进行必要干预。

刘俊海简介
刘俊海，现为中国社会科学院法学所研究员、中国社会科学院研究生院教授、民商法博士。兼任中国国际经济贸易仲裁委员会仲裁员、中国消费者协会理事、中国法学会商法研究会副秘书长等职。

第四篇：新闻链接
一个带着理想的职业经理人，在业主与物业公司，在开发商与物业公司之间，试图努力架设一座和谐双赢的桥梁，但面对开发商的种种做法却十分无奈，最后被迫离职。李春林以亲身经历述说真相。
物业公司总经理披露物业管理黑幕
文/李春林口述 往北整理

我在安佳物业公司与业主矛盾十分尖锐时做了总经理，可以说是受命于危难之际，我进行了一系列的调整，目的是想把物业公司管理好，为股东带来最大利益，为业主提供良好服务，使股东和业主达到共赢，使小区居民生活和谐舒心。我在“安佳”做总经理期间，业主和物业公司之间的矛盾有所缓和，然而在安佳物业呆了半年之后，我还是不得不离开。我发觉，小区要安宁，光靠我们职业经理人努力是不够的，股东和业主都有必要进行反省和提高自身素质，政府各有关方面也不应袖手旁观，否则建设和谐社区只能是一句空话。

离职内幕
我做安佳物业公司的总经理可以说是偶然，也可以说是必然。在我做总经理之前，“安佳”的总经理任命好像很随意，名佳花园小区的开发商北京佳隆房地产公司是民营企业，开发商的董事长霍某是安佳物业公司的真正老板，在他的任命下，车管员、司机都曾做过安佳物业的总经理，结果物业总和业主打架，物业与业主矛盾激化。他觉得不行了才请我来做总经理。
作为一个职业经理人，我必须50%站在业主的角度，做一个平衡，维护业主的利益。为业主提供好服务，表面上投资方的利益会受到一点损失，但是那损失的是小钱，提高的应是公司的品牌和管理形象，业主会愿意交费，这样反而能够更好地维护公司的利益。但是老板不理解，涉及到利益的时候他就不理我了。我离开安佳物业的直接原因主要和两件事有关。
一是停气赔付。2004年12月，天气很冷，天燃气气源紧张，买不来气，燃气公司只好停气。名佳花园小区有300多户壁挂炉冻坏，700～800户壁挂炉受损。有的很惨，壁挂炉连着水管全冻爆了，有的住户不在家，木地板全泡了，损失很大。
这件事发生后，我和业主代表共同与北京龙昌万通燃气公司进行赔偿谈判并达成一致意见，因为赔偿数额巨大，燃气公司很不情愿，当时我考虑此事与房屋的结构设计不合理有关，因此我向开发商建议，开发商和燃气公司都赔偿一点，这样对公司形象有利，但遭到老板的拒绝。由于该燃气公司背景强硬，我被迫离职，这件事也就暂时搁浅。
二是多收款的处理问题。有一次公司查账的时候发现2002年有超收维修费的现象，是因为当时的经理为了讨好老板故意做的。我说多收的钱必须退回，老板同意了。但第二天签字的时候他又不干了，我建议交物业费时，可以从里面扣除，他也不同意，这个钱一共是20多万元，所以一直未退。

无钱无权的总经理
老板用人只有一条，你能给我挣到钱就行。当我在位子上时，表面上老板好像授权给我，但涉及到利益的时候他就不理我了。安佳物业公司是独立的法人，法定代表人由开发商的亲戚担任，但那只是形同虚设，财务仍然是霍某说了算，他不签字，一分钱也拿不出来。
人事任命权表面上我有，但实际上是没有的。我的经历告诉我，我是职业经理人，既然是职业经理人，我就要做到股东利润最大化。利润最大化不是口头的、也不是书面的，要实际运作、要付出，而且决不能伤害你的客户，否则会很失败的。过去“安佳”有的人为了向老板表忠心以取得老板信任，竟然做出不讲道理和业主打架的事来。从2001年开始，在我之前己经换了7任物业总经理了。

小区建设有硬伤
在名佳花园开发建设中，还有很多不合规范的地方。
挂在阳台上的壁挂炉为什么爆裂？造成此事的主要原因：一是与燃气公司处理应急事件的资源不足有关；二是从实用性角度看，与房屋的设计结构不合理有关。我曾问过工程部，当初设计是双层窗户，但施工时为了省钱只用了单层。
一区19号楼地下有10根上水管突然爆裂，后来经查，水管是包工队从化工厂买来废管改装的。当初开发商认为谁给我报价低，我就用谁的，这样就和包工队签合同。包工头起先一算账，有点利润，于是就接了，后来开发商签合同时留了一手，要用指定产品，这样一来材料成本就贵了很多，包工队就赚不到钱，怎么办？包工队便伺机报复，他们就去化工厂收购报废的管子，现场检验、货单、票据一应俱全。工程结束去验收的时候，包工队的人居然明目张胆给验收人员送礼，这样验收也就自然合格了。

低投入的服务代价
安佳物业的服务质量是不及格的。保安、客服、维修都不行。很多项目缺乏，管理混乱，我去的时候一步一步地调整，一个部门一个部门地理顺，努力扭转不利的局面，这一点老板是认可的，但涉及到投入的时候，老板就不认可了，许多事也就做不成。
作为一个经营管理者，他的团队必须形成一个核心，贯彻自己的理念，上至经理下至每个员工都要知道，但这在“安佳”根本做不到。比如保安公司跟开发商有特殊关系，物业公司就难管。保安公司为了自己多赚钱，给试用期的保安150元，3个月后工资应提到500元时，他们就把人给“开”了，这样公司可以使用到廉价的保安，但损失的是管理理念的断档和保安公司的诚信。
客服不合格，主要是没有服务流程，维修人员素质太低。原因还是工资太低。技术好的人招不进来。“安佳”的维修主管每月只有800～1000元工资，而北京的水平每月至少是1700～1800元工资。项目经理是基层的指挥核心，薪水应是6000元左右，但安佳只给1800元。

道理各执一方  呵呵

有理说不清